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Con la sentenza n. 5561 del 10 luglio 2026, il Consiglio di Stato è intervenuto in materia di decadenza del permesso di costruire, chiarendo i limiti applicativi dell'art. 15, comma 4, del d.P.R. n. 380/2001 nei casi in cui il mancato avvio dei lavori sia riconducibile al comportamento dell’Amministrazione stessa.

In particolare, i giudici hanno precisato che:

“In applicazione dei principi di buona fede e di collaborazione di cui all'art. 1, comma 2-bis, l. 7 agosto 1990, n. 241, la decadenza del permesso di costruire prevista dall'art. 15, comma 4, d.P.R. 6 giungo 2001, n. 380 per sopravvenuto contrasto con nuove previsioni urbanistiche non matura allorché il mancato inizio dei lavori sia dipeso dall'incertezza, imputabile all'amministrazione, sulla formazione del titolo edilizio, non potendo quest'ultima addebitare al destinatario del provvedimento le conseguenze negative di un proprio precedente comportamento illegittimo.”

Nel caso esaminato, il permesso di costruire si era formato per silenzio-assenso, ma il Comune ne aveva contestato l'esistenza, creando un'incertezza che aveva impedito l'avvio dei lavori. Nel frattempo, era entrato in vigore anche un nuovo piano urbanistico incompatibile con l'intervento.

Secondo il Consiglio di Stato, dunque, il principio di buona fede impedisce all'amministrazione di invocare la decadenza quando sia stata la propria condotta a rendere impossibile l'avvio dei lavori nei termini previsti, a tutela del legittimo affidamento maturato dal privato.