Cessioni di fabbricati non ultimati: Iva e registro su area edificabile
Alla cessione di fabbricati in corso di costruzione, i cui lavori e relativi procedimenti edilizi e amministrativi sono stati interrotti in corso d'opera, in stato di abbandono e che sono ancora iscritti al Catasto terreni (quindi neanche nella categoria transitoria F/3, idonea ad attribuire agli stessi la natura di fabbricato), non può applicarsi il regime di tassazione dei fabbricati e neanche quello, in specie, dei "fabbricati non ultimati". Devono essere considerati terreni tenendo conto che assume rilevanza ai fini dell'individuazione del corretto regime impositivo da applicare agli atti di trasferimento dei terreni la distinzione tra "terreni edificabili" e "terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria".
In base all'articolo 36, comma 2, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, un'area si considera edificabile ancor prima della conclusione dell'iter procedimentale per l'approvazione dello strumento urbanistico generale, purché detto documento di pianificazione urbanistica sia stato adottato dal Comune.
Il trasferimento di immobili in corso di costruzione che non sono ancora "fabbricati" ha oggetto terreni edificabili perciò è soggetto ad IVA e, in ragione del principio di alternatività IVA/Registro, di cui all'articolo 40 del d.P.R. 26 aprile 1986, n, 131, ad imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
Lo chiarisce la Risposta n. 365/2022 ribadendo ancora come, ai fini IVA, la classificazione catastale assume una importanza dirimente al fine dell'applicazione del relativo regime fiscale.