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Alcuni Comuni si chiedono se sia ammesso il beneficio fiscale "superbonus" con sconto in fattura in immobili in condominio.

L'Agenzia delle Entrate ha risposto negativamente a tale quesito. In particolare, nella Circolare n. 23/E/2022 è evidenziato quanto segue:

Come chiarito con la circolare n. 24/E del 2020, «trattandosi di una detrazione dall'imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l'imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella c.d. no tax area)». Tali soggetti, tuttavia, possono optare, ai sensi del citato articolo 121 del decreto Rilancio, in luogo dell'utilizzo diretto del Superbonus, per le modalità alternative di utilizzo ivi previste.

I soggetti che non possiedono redditi imponibili, invece, non solo non possono fruire del Superbonus ma non possono neanche esercitare l'opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito.

È il caso, ad esempio, di un ente pubblico territoriale proprietario di immobili ubicati in un edificio in condominio al quale sono imputate le spese per interventi realizzati sulle parti comuni del predetto edificio. Tale soggetto - che potrebbe astrattamente beneficiare del Superbonus solo in qualità di condomino, non essendo compreso tra i soggetti beneficiari di cui al comma 9 dell’articolo 119 del decreto Rilancio - è invece escluso da tale beneficio in quanto esente dal pagamento dell'IRES ai sensi dell'articolo 74 del TUIR. Inoltre, per effetto della predetta esenzione, non può neanche esercitare l'opzione prevista dal citato articolo 121 del decreto Rilancio.

I chiarimenti sopra forniti, in merito alla esclusione dalla possibilità di optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito, si applicano anche con riferimento alle altre detrazioni spettanti per gli interventi richiamati nel comma 2 del medesimo articolo 121 spettanti anche ai soggetti IRES.

Tali preclusioni, tuttavia, non si riflettono anche sui conduttori, persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, di immobili di proprietà dell’ente pubblico territoriale. In particolare, i conduttori degli immobili di proprietà dell’ente che fanno parte di un edificio in condominio, possono beneficiare, in qualità di detentori, del Superbonus se sostengono le spese per gli interventi agevolabili “trainanti” e “trainati” sulle parti comuni o sulle singole unità immobiliari.

Si ricorda, infatti, che, come ribadito al paragrafo 1.1 della presente circolare, il Superbonus spetta anche ai detentori dell’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio, e che sono in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Qualora, invece, gli immobili di proprietà dell’ente pubblico territoriale facciano parte di un edificio non in condominio, in quanto interamente di proprietà di tale ente, non possono beneficiare del Superbonus neanche i detentori dei predetti immobili atteso che, come sopra precisato, gli enti in questione rientrano tra i soggetti beneficiari della detrazione, ancorché astrattamente, solo in qualità di condòmini.