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Interessante Risposta n. 60/2024 circa il trattamento fiscale dell’acquisizione e successiva locazione da parte di un Comune del patrimonio a destinazione abitativa trasferito da una cooperativa, in fallimento, in particolare per quanto riguarda la gestione IVA.

In estrema sintesi, l’Agenzia delle entrate, sulla base anche delle indicazioni date dall’Ente nell’interpello, chiarisce che l’attività di locazione di c.d. “alloggi sociali” è rilevante IVA in capo al Comune, ma non da diritto alla detrazione ai sensi dell’art. 19bis1 per quanto riguarda le spese di acquisto e manutenzione, fermo restando l’obbligo, per la detrazione dell’IVA sugli altri costi, di tenere comunque la contabilità separata ex art. 19ter del DPR 633/1972.

Il Comune riteneva che l’acquisizione degli stessi, attuata sia mediante l'esercizio della prelazione sia con la cessione da parte dell'aggiudicatario, potesse ritenersi non rilevante ai fini dell'IVA per la natura degli immobili (acquisizioni realizzate e ancora risultano regolati, come si può evincere dalle convezioni di cui agli articoli 7 e 8 della legge n. 10 del 1977 - cc.dd. Convenzioni Bucalossi - e all'articolo 35 della legge n. 865 del 1971 - cc.dd. Convenzioni PEEP). In subordine, chiedeva l’applicazione dell’IVA al 4%. Di parere negativo l’Agenzia, che pone in risalto la qualifica attuale degli immobili. Si tratta infatti di “alloggi sociali”, come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, per i quali l’art. 10 n. 8 bis) del Decreto IVA dispone un regime naturale e ordinario di esenzione dall'Iva, con la possibilità per il cedente di manifestare espressamente l'opzione per l'imposizione nell'atto di cessione.
L’aliquota non è però il 4% - riservata alle persone fisiche che lo destinano ad abitazione principale - bensì quella del 10% ai sensi del numero 127undecies), della Tabella A, parte terza, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972. In virtù del principio di alternatività Iva/registro, le imposte di registro, ipotecaria e catastale restano dovute in misura fissa di euro 200 ciascuna.

Più articolata la risposta circa il trattamento dell’attività di locazione. A tal proposito, il Comune stesso dichiara che intende trattare l’attività come rilevante IVA, eventualmente optando per l’imponibilità per i canoni di locazione ed esercitando il diritto alla detrazione “richiamando la risoluzione n. 169/E del 1° luglio 2009” e precisando “che dispone di una specifica organizzazione di mezzi e risorse funzionali per la gestione del suo patrimonio immobiliare”. L’Agenzia conclude che: “Alla luce di tali circostanze, la descritta attività di locazione immobiliare dovrà rientrare nell'ambito di applicazione dell'Iva”.

Tuttavia, circa la detrazione, l’Agenzia pone in rilievo il fatto che “L'articolo 19bis1 (rubricato ''Esclusione o riduzione della detrazione''), stabilisce limitazioni alla detrazione per alcune tipologie di beni e servizi in deroga al disposto dell'articolo 19. In particolare, alla lettera i) stabilisce che «non è ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzioni di fabbricato, a destinazione abitativa né quella relativa alla locazione o alla manutenzione o gestione degli stessi, salvo che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati o delle predette porzioni. La disposizione non si applica per i soggetti che esercitano attività che danno luogo ad operazioni esenti di cui al numero 8) dell'articolo 10 che comportano la riduzione percentuale di detrazione a norma dell'articolo 19, comma 5, e dell'articolo 19 bis.” Dalla disposizione devono ritenersi escluse le attività di locazione “ad uso turistico” (risoluzione n. 18/E del 2012) che non sono propriamente locazioni quanto altre prestazioni di servizi.

L’Agenzia conclude che “poiché il Comune svolge una mera attività di locazione di ''alloggi sociali'', non utilizzati nell'ambito di un'attività ricettiva, non opera la deroga e l'esercizio del diritto alla detrazione risulta precluso ai sensi dell'articolo 19bis1) richiamato". Relativamente agli acquisti di altri beni e servizi, effettuati per l'attività di locazione degli ''alloggi sociali'', l’Agenzia ricorda che "l'articolo 19ter del d.P.R. n. 633 dispone, per gli enti che non svolgono in via prevalente attività commerciale (quale il Comune istante), che «è ammessa in detrazione, a norma degli articoli precedenti e con le limitazioni, riduzioni e rettifiche ivi previste, soltanto l'imposta relativa agli acquisti e alle importazioni fatti nell'esercizio di attività commerciali o agricole. La detrazione spetta a condizione che l'attività commerciale o agricola sia gestita con contabilità separata da quella relativa alla attività principale [...]».

Va quindi sottolineata la conclusione della Risposta, che precisa: “Il presente parere è reso sulla base delle informazioni e dei documenti prodotti, qui assunti acriticamente così come illustrati nell'istanza di interpello, inclusa la qualificazione degli immobili in argomento quali ''alloggi sociali'' secondo le previsioni del decreto ministeriale 22 aprile 2008 nonché la sussistenza dell'organizzazione nello svolgimento dell'attività di locazione, nel presupposto della loro veridicità e concreta attuazione”.

L'Agenzia ribadisce quindi il fatto che l’attività di locazione del patrimonio immobiliare (di per sé intesa, posto che occorre distinguere anche la gestione nell’ambito di altra attività rilevante IVA, v. CM 8/1993) integra il presupposto soggettivo qualora vi sia “l'organizzazione nello svolgimento dell'attività di locazione”. Elemento, tuttavia, dai contorni abbastanza sfumati e frutto sempre di variabili interpretazioni. L'organizzazione è valutata in base a diversi indici tra i quali l'esistenza di una "struttura" anche se non necessariamente "dedicata", la durata effettiva della locazione, l'entità della clientela e l'importo degli introiti.

La risoluzione n. 169/E/2009 aveva precisato che “Relativamente alla locazione di un bene, la stessa Corte di Giustizia ha precisato che "la durata effettiva della locazione, l'entità della clientela e l'importo degli introiti" possono essere presi in considerazione al fine di stabilire se lo sfruttamento del bene materiale avvenga allo scopo di realizzare introiti aventi un certo carattere di stabilità e si configuri quale esercizio di un'attività economica riconducibile nell'ambito applicativo dell'IVA (cfr. sentenza della Corte di Giustizia CE 26 settembre 1996, causa C-230/94). Quanto sopra precisato, con riferimento al caso di specie, si osserva che anche l'attività di gestione del patrimonio immobiliare da parte degli enti locali può rilevare agli effetti dell'IVA se integra, secondo i criteri richiamati, lo svolgimento di un'attività commerciale. Riguardo alla verifica degli indici significativi per stabilire l'esistenza o meno di un'organizzazione in forma d'impresa, si fa presente che la stessa attiene ad un accertamento fattuale che implica la valutazione complessiva dei diversi parametri (tra i quali anche quello relativo alla predisposizione di un'idonea struttura destinata allo svolgimento dell'attività di gestione dei beni immobili) da evidenziare in relazione alla specifica fattispecie".