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Nel caso di recesso anticipato dal caso di leasing in costruendo, l’erogazione di un “corrispettivo”, determinato sulla base degli esborsi sostenuti sino alla data del recesso e dagli oneri di pre-locazione maturati, non può essere assimilato, ai fini IVA ed in particolare per l'aliquota al 10%, alla cessione dell'opera di urbanizzazione realizzanda, in quanto, venendo meno il diritto di superficie, non si avrebbe alcun trasferimento di bene a titolo “originario”. Lo chiarisce la Risposta n. 162/2024 analizzando il caso di un recesso per la realizzazione di una sede comunale.

Nel caso di specie, in particolare, le somme corrisposte al finanziatore non possono godere di aliquota agevolata quale cessione di opera di urbanizzazione primaria e secondaria in quanto:

-“le ''sedi comunali'', anche definite sedi municipali, non rientrano tra le opere di urbanizzazione ''primaria'' e ''secondaria'', per cui al relativo corrispettivo del contratto di appalto si applica l'Iva con l'aliquota prevista nella misura ordinaria (cfr. risoluzioni n. 394/E del 28 dicembre 2007 e n. 175 del 9 agosto 1996)”;

- l'obbligazione pecuniaria del Comune è quantitativamente rappresentata dagli «esborsi sostenuti dal finanziatore sino alla data del recesso e dagli oneri di prelocazione maturati» e trova titolo in una clausola negoziale che facoltizza il recesso dal contratto dietro versamento di un corrispettivo. Sotto il profilo fiscale, il corrispettivo integra il presupposto oggettivo dell'Iva, tuttavia non si realizza un ''ri - trasferimento'' del diritto di proprietà a favore del Comune sui beni immobili realizzati dall'appaltatore e finanziati dalla società di leasing, poiché il Comune medesimo acquisisce gli stessi per effetto dell'estinzione del diritto di superficie, inizialmente concesso al soggetto finanziatore. L'acquisto del Comune, dunque, avviene a titolo originario ai sensi degli artt. 953 e 954 del codice civile, come effetto dell'estinzione del diritto di superficie a suo tempo costituito sui terreni di proprietà del Comune stesso.

Ne deriva che "a tali somme corrisposte dal Comune a fronte dell'esercizio del diritto di recesso contrattualmente previsto, pertanto, non può trovare applicazione, come richiesto, «l'aliquota IVA del 10 per cento, essendo l'opera in questione riconducibile a quelle di ''urbanizzazione secondaria''» come previsto dal citato numero 127quinquies), della Tabella A, parte terza, allegata al d.P.R. n. 633 del 1972, in quanto la corresponsione delle somme non concerne, il trasferimento, a titolo derivativo, del diritto reale di proprietà” e “come innanzi precisato, la stessa costruenda opera non risulta riconducibile tra le opere di urbanizzazione ''primaria'' e ''secondaria''.”