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Non è applicabile l'imposizione indiretta in misura fissa prevista dall'art. 7 D.L. 34/2019 per "trasferimenti di interi fabbricati, a favore di imprese di costruzione o di ristrutturazione immobiliare... che entro i entro i successivi dieci anni, provvedano alla demolizione e ricostruzione degli stessi, anche con variazione volumetrica rispetto al fabbricato preesistente.... conformemente alla normativa antisismica e con il conseguimento della classe energetica NZEB, A o B, e procedano alla successiva alienazione degli stessi, anche se suddivisi in più unità immobiliari qualora l'alienazione riguardi almeno il 75 per cento del volume del nuovo fabbricato...", se la cessione non riguarda un fabbricato, ma i terreni sul quale sarà ricostruita la consistenza dell'immobile demolito.

Nel particolare caso sottoposto all'Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 234/2020, si richiedeva l'applicazione dell'imposta in misura fissa alle operazioni derivanti da un piano di recupero urbanistico nel quale, a fronte della demolizione di un fabbricato esistente e fatiscente, è prevista la ricostruzione della consistenza dell'immobile demolito su un'altra area libera posta in altra zona della città. Si tratta di un "piano di recupero per comparto discontinuo", in applicazione del concetto di perequazione urbanistica.

Ai fini dell'applicazione delle agevolazioni di cui all'art. 7, con le imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna, devono ricorrere le seguenti condizioni:

- l'acquisto deve essere effettuato entro il 31 dicembre 2021 da imprese che svolgono attività di costruzione o ristrutturazione di edifici;

- l'acquisto deve avere come oggetto un "intero fabbricato" indipendentemente dalla natura dello stesso.

Il soggetto che acquista l'intero fabbricato, inoltre, entro 10 anni dalla data di acquisto deve provvedere:

- alla demolizione e ricostruzione di un nuovo fabbricato anche con variazione volumetrica, ove consentito dalle normative urbanistiche ovvero,

- ad eseguire interventi di manutenzione straordinaria, interventi di restauro e risanamento conservativo o interventi di ristrutturazione edilizia individuati dall'art. 3, comma 1, lettere b), c) e d) del d.P.R. n. 380 del 2001.

In entrambi i casi (ricostruzione o ristrutturazione edilizia) il nuovo fabbricato deve risultare conforme alla normativa antisismica e deve conseguire una delle classi energetiche "NZEB" ("Near Zero Energy Building"), "A" o "B";

- all'alienazione delle unità immobiliari il cui volume complessivo superi il 75 per cento del volume dell'intero fabbricato.

La disposizione in esame individua espressamente nei "trasferimenti di interi fabbricati" l'oggetto delle agevolazioni in commento e, pertanto, l'Agenzia, per il divieto di estensione analogica previsto dalla Cassazione (Corte di Cassazione sentenza n. 11106 del 2008) ritiene gli atti di cessione aventi ad oggetto terreni non possano beneficiare del predetto regime agevolato.

L'operazione presentata si compone, infatti, di due acquisti diversi.

La prima tipologia è rappresentata dall'acquisto di un complesso immobiliare adibito a laboratorio costituito da un corpo di fabbrica principale e da una porzione più piccola e, sussistendo i requisiti di cui sopra, potrebbe beneficiare dell'agevolazione. Tuttavia, la seconda tipologia di acquisto di immobili è rappresentata dall'acquisto da parte della società istante di alcuni appezzamenti di terreno nel medesimo Comune dove verrà portata a termine la ricostruzione della consistenza dell'immobile demolito. Gli atti di cessione dei descritti appezzamenti non possono rientrare nel campo di applicazione dell'agevolazione.