IMU/ICI: valore area edificabile e oneri di urbanizzazione
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 23682 del 28/07/2022 ha chiarito che, in tema di ICI/IMU, l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, dev'essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, ma che tuttavia, occorre tener conto non solo della sua potenzialità edificatoria, ma anche della possibile incidenza degli oneri di urbanizzazione sul valore dello stesso in comune commercio.
Nel caso di specie, la società ricorrente contestava che la Commissione regionale si fosse limitata a far riferimento alla nozione di edificabilità rilevante ai fini ICI, ed alla determinazione del valore delle aree sulla base di quello stabilito con la deliberazione della giunta comunale, senza considerare gli effettivi parametri di determinazione del valore delle aree in esso previsti.
In particolare, la ricorrente contestava i dati di fattispecie da utilizzare per determinare il valore finale ed i costi di costruzione (calcolo dell’utile, degli oneri finanziari, dei tempi di realizzazione) rilevando che pur se le aree in questione facevano parte di un organico progetto di urbanizzazione per la cui realizzazione era stata stipulata un'apposita convenzione, la loro edificabilità non implicava necessariamente che ad ognuna di esse potesse attribuirsi il medesimo valore venale, atteso che non tutte le aree possono considerarsi di pronta edificabilità, né hanno la stessa destinazione dovendosi distinguere tra le aree a destinazione residenziale e quelle a destinazione commerciale.
La Corte, accogliendo il motivo di ricorso, puntualizzava che la Commissione regionale aveva risolto la questione con un semplice riferimento alla edificabilità del fondo, senza considerare la censura sulla rilevanza dei diversi fattori che possono in concreto incidere sul valore, come se la valutazione dovesse operarsi in base ad un valore prefissato e in assenza di contestazione, e non anche di un procedimento di stima analitico, a fronte di specifiche contestazioni.