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Con l’art 1 comma 741 della Legge 27 dicembre 2019, n. 160 il legislatore ha stabilito che:

"Ai fini dell'imposta valgono le seguenti definizioni e disposizioni:

a) per fabbricato si intende l'unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente;"

Laddove un’area edificabile sia accatastata unitariamente oppure “graffata” al fabbricato è esente dall’IMU, in quanto si può considerare pertinenziale al fabbricato.

L’area edificabile, che prima della Legge 160/2019 veniva considerata pertinenza per il solo fatto di essere adiacente all’abitazione e utilizzata come ornamento del bene principale, dal 2020 deve, con la nuova disposizione in materia di IMU, essere “assorbita” dall’immobile tale da determinare un’unica rendita catastale (con il fabbricato).

E’ lo stesso Ministero dell’Economia e delle Finanze, nella circolare 1/DEF 2020, a chiarire tale introduzione normativa:

“La nuova disposizione recata dal comma 741 lett. a) dell’art. 1 della legge n. 160 del 2019 stabilisce, diversamente dal precedente regime impositivo dell’IMU, che si considera “parte integrante del fabbricato l'area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente…”.

Tale disposizione comporta il superamento della precedente impostazione normativa che consentiva di fare riferimento alla nozione civilistica di pertinenza di cui agli artt. 817 e seguenti del codice civile nonché all’orientamento giurisprudenziale formatosi su tali disposizioni.

Pertanto, a partire dal 1° gennaio 2020 il concetto di pertinenza ai fini IMU deve essere ricondotto esclusivamente alla definizione fiscale contenuta nel predetto comma 741, lett. a).

In particolare, la parte residuale di un’area oggetto di sfruttamento edificatorio può essere considerata pertinenza ai fini IMU solo nel caso in cui la stessa risulti accatastata unitariamente al fabbricato, anche mediante la tecnica catastale della cosiddetta “graffatura”. In questo caso, il valore del fabbricato comprende anche quello della pertinenza mentre, in caso contrario, l’area continua a considerarsi edificabile e come tale sarà soggetta autonomamente a imposizione, in quanto risulta inclusa negli strumenti urbanistici.

Piccola premessa normativa che ci aiuta a leggere una recente sentenza della Corte di Giustizia tributaria di Brescia del 26 febbraio 2025, n. 123/1/2025, con la quale i giudici hanno accolto il ricorso di un contribuente avverso gli avvisi di accertamento IMU 2015-2020, nei quali l'Ente impositore contestava un mancato pagamento IMU inerente un’area fabbricabile che, nella realtà, era stata “frazionata/ricavata” da un terreno di maggiore ampiezza e dove quest'ultimo era considerato pertinenziale ad un fabbricato adiacente.

L’Ente riteneva che l’area edificabile non potesse essere considerata pertinenziale del fabbricato e che l’imposta fosse dovuta per gli anni oggetto di accertamento, tralasciando però che il “frazionamento” dell’area dal terreno originario era avvenuto solo nell’anno 2021. Mentre, negli anni oggetto di accertamento (2015-2020), il terreno (esistente già dal 2008) aveva i requisiti per poter essere parte integrante e pertinenziale del fabbricato.

Infatti, i giudici della Corte di Giustizia tributaria di Brescia hanno annullato gli avvisi di accertamento per mancanza del presupposto impositivo, in quanto la normativa stabilisce “il possesso degli immobili” e che quindi l’esistenza e la successiva imponibilità ai fini IMU dell’area edificabile può essere considerata solo dal momento in cui viene costituita (anno 2021) e non per gli anni precedenti.