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Con ordinanza n. 1955 del 18/01/2024 la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso presentato da una Società di costruzioni avverso l’avviso di accertamento IMU 2013 emesso dall’Ente confermando, in materia di IMU, i requisiti necessari per l’applicazione della riduzione del 50% per immobile inagibile/inabitabile e di non fatto non utilizzato.

La Società di costruzioni ha impugnato la sentenza di secondo grado della Corte di Giustizia tributaria, nella quale, a suo dire, si è ignorato completamente la possibile applicazione della riduzione sopra citata, invocando sia l’art 8 del d.lgs 504/1992 in materia di “Riduzioni e detrazioni all’imposta” che il non aver tenuto in debito conto che l’Ente era a conoscenza, con riguardo agli immobili tassati, del mancato rilascio delle concessioni edilizie in sanatoria che ha impedito di ottenere la certificazione di agibilità/abilità e di vendere i fabbricati stessi.

La Corte di giustizia di secondo grado, escludendo tale applicazione, ha affermato che non era «applicabile la invocata disposizione di cui all'articolo 8 d.lgs. 504/1992, poiché, in disparte la mancanza di accertamenti tecnici che comprovino lo stato di fatiscenza dedotto, in realtà non vengono considerati immobili inagibili o inabitabili, ma piuttosto unità immobiliari di fatto ultimate per le quali devono ancora essere messi i titoli abilitanti in sanatoria e il certificato di abitabilità».

Va per altro sottolineato che la pretesa della Società, di applicare la riduzione IMU per la mancanza del certificato di abitabilità dei fabbricati, non trova fondamento in quanto tale certificazione non attesta alcuna agibilità, ma bensì l’idoneità igienico-sanitario tale da consentirne l’uso.

Si ricorda che in materia di IMU l’art 1 comma 747 lettera b) la Legge 27 dicembre 2019 n. 160 prevede che la base imponibile venga ridotta al 50% “per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, che attesti la dichiarazione di inagibilità o inabitabilità del fabbricato da parte di un tecnico abilitato, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Ai fini dell'applicazione della riduzione di cui alla presente lettera, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione”;

In recenti sentenze (anche se inerenti all’ICI), la Suprema Corte ha sottolineato che per considerare dei fabbricati inagibili/inabitabili, di fatto non utilizzati, si deve tener conto dei requisiti di cui all'articolo 24, comma 1, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) e quindi nello specifico gli immobili devono presentare un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o un’obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica non superabile con interventi di manutenzione, ordinaria o straordinaria (cfr. Cass. n. 5804 del 24/02/2023; Cass. n. 29966 del 19/11/2019).

I giudici pongono l’attenzione anche sul fatto che “l'iscrizione nel catasto edilizio dell'unità immobiliare costituisce di per sé presupposto sufficiente perché l'unità sia considerata fabbricato e, di conseguenza, assoggettabile all'imposta prevista, laddove per i fabbricati di nuova costruzione, come nel caso in esame, i criteri alternativi dell'ultimazione dei lavori o di utilizzazione del fabbricato assumono rilievo solo per l'ipotesi in cui il fabbricato di nuova costruzione non sia ancora iscritto in catasto (cfr. Cass. n. 24924/2008), mentre, d'altra parte, l'inagibilità (che consente la riduzione d'imposta) è correlata alla temporanea impossibilità di utilizzo dell'immobile, intesa come situazione intrinseca di degrado dello stesso, superabile con interventi di manutenzione straordinaria, e non come qualità giuridica superabile con il rilascio del certificato di abitabilità (secondo Cass. n. 5372/2009 «...il rilascio del certificato di abitabilità non costituisce presupposto per l'applicazione dell'imposta, non potendosi desumere il contrario dal tenore dell'art. 8, comma 1, del citato decreto, che si riferisce esclusivamente all'ipotesi di fabbricati dichiarati inagibili e inabitabili a seguito di perizia dell'ufficio tecnico comunale, e di fatto non utilizzati»; conf. Cass. n. 12936/2019);”