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La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 22280 del 06/08/2024, in materia di ICI, ha ribadito che “il fabbricato accatastato come unità collabente, oltre a non essere tassabile ai fini dell’ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito”.

Il caso analizzato dai i giudici è relativo alla controversia tra l’Ente impositore e soggetto passivo, a seguito di avvisi di accertamento ICI, per gli anni 2009/2010 e 2011, in relazione ad un fabbricato in condizioni fatiscenti, ai quali l’Ente aveva considerato come base imponibile il valore dell’area qualificata edificabile.

Premesso che l’Ente, nel proprio regolamento comunale, (molto singolare!) aveva stabilito che:

“in caso di inagibilità/inabilità ed inutilizzabilità perdurante per oltre due anni dei fabbricati, era fatto obbligo al soggetto passivo d'imposta di provvedere alla denuncia catastale per l'attribuzione ai propri immobili del classamento di unità collabenti e, decorso tale termine biennale, l'ente impositore avrebbe considerato comunque collabenti le unità immobiliari; il tutto, con la conseguenza che l'eventuale rendita catastale rimasta in atti, per omessa presentazione della prescritta variazione catastale, non avrebbe costituito più valido parametro per la determinazione dell'imponibile ICI, che sarebbe stato sottoposto a stima del servizio tributi sulla base del valore di mercato delle medesime unità immobiliari;”

Già nel secondo grado di giudizio, la Corte di giustizia tributaria competente aveva rilevato, seppure non espressamente, la disapplicazione delle citate disposizioni regolamentari affermando che “[…] l'imposizione ICI non potrebbe essere giustificata dall'amministrazione comunale facendo ricorso ad una base imponibile diversa, come quella attribuibile all'area di insistenza del fabbricato, giacché non si tratta di un'area edificabile, ma di un'area già edificata”.

E’ come se l’Ente, nel proprio regolamento, avesse introdotto, in via interpretativa, un nuovo ed ulteriore presupposto d'imposta, rappresentato dall'area edificata, equiparando impropriamente l'ipotesi dell'area risultante dalla demolizione di un rudere, regolata dall'articolo 5, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1992, a quella dell'immobile dichiarato inagibile, ma non demolito […] (sul punto Cass. sz. 5, n. 4308 del 2020) (cfr. Cass. 8622/2019) […]»;

L’Ente ha elaborato la pretesa fiscale facendo fede ai contenuti del proprio regolamento, “avendo il Comune attribuito ai fabbricati in questione un valore imponibile corrispondente a quello dell'area di sedime, ritenuta edificabile, atteso che la riduzione di imposta prevista per immobili inagibili poteva essere riconosciuta, secondo citato regolamento, per un periodo non superiore a due anni, essendo tenuto il titolare dei beni a riclassificarli come collabenti, ove non si fosse provveduto al necessario ripristino entro il citato termine biennale;

In pratica, viene disconosciuto “la riduzione del 50% dell'ammontare dovuto sulla base dell'imponibile catastale prevista per gli immobili inagibili, ma, preso atto del decorso del menzionato termine biennale, ha considerato le unità immobiliari collabenti e non più applicabile la rendita catastale in atti per stabilire l’imponibile ai fini ICI, provvedendo, quindi, a rideterminare tale rendita considerando l’area come edificabile;”

La Suprema Corte ha ritenuto tale imposizione illegittima, considerando necessario ribadire che la sussistenza dei predetti fabbricati, per quanto inagibili, non può consentire, per fictio, di considerare area fabbricabile un'area già edificata, in modo da giustificare l'imposizione ICI su di una base imponibile diversa.

Tale operato comporterebbe l’introduzione, “in via interpretativa, di un nuovo ed ulteriore presupposto d'imposta (l'area edificata), equiparando impropriamente ipotesi diverse (come quella dell'area risultante dalla demolizione di un rudere, regolata dall'articolo 5, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1992, a quella dell'immobile dichiarato inagibile, ma non demolito);”

Il Comune ha tassato l’area determinando, impropriamente ed inammissibilmente per quanto sopra esposto, la base imponibile ai fini ICI considerando l’area (edificata) come fabbricabile;

E’ evidente che quanto effettuato dall’Ente sia in contrasto con la giurisprudenza e, in modo del tutto illogico, si è utilizzato la qualificazione dei beni come collabenti per tassare l’area come area fabbricabile, laddove la giurisprudenza esclude gli immobili collabenti dall’imposizione Ici perché privi di rendita;