News

La Corte di Giustizia Tributaria di II grado del Veneto ha precisato:

“non è possibile acquistare come bene prima casa e pertanto non si è legittimati a beneficiare delle relative agevolazioni, un immobile collabente data la inidoneità (assoluta e oggettiva) di detta tipologia di fabbricato all'uso abitativo”.

La Corte ha ricordato che gli immobili collabenti, sono unità che: “si trovano in condizioni tali da non poter essere abitate od utilizzate. Come giustamente evidenziato dalla difesa dell'AdE, nella materia trattata i margini lasciati all'interpretazione delle norme e, quindi, del loro ambito applicativo da parte degli Accertatori sono molto limitati in quanto la legge e le altre fonti vincolano di fatto il provvedimento da adottare riducendolo ad un atto dovuto al verificarsi (ovvero al mancato riscontro della sussistenza) dei presupposti previsti dalle norme. In effetti la tariffa agevolata della tassa di registro per la prima casa può trovare applicazione solo in presenza di determinati presupposti (oggettivi e soggettivi) quali individuati dall'art.1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R.131/1986, vale a dire Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla Nota II-bis" e ha aggiunto, “si definiscono unità collabenti quegli immobili (catastalmente identificati con la categoria F/2) caratterizzati da un livello di degrado tale (ad esempio strutture portanti verticali e orizzontali pesantemente lesionate) da renderli del tutto inutilizzabili e quindi totalmente incapaci di produrre un ordinario reddito proprio e che necessitano di lavori importanti di ristrutturazione tali da ripristinarne la struttura e da recuperarne i volumi. Viceversa, nella categoria F/3 rientrano le unità in corso di (nuova) costruzione, cioè quegli immobili che risultano non terminati ma con lavori iniziati e in corso o sospesi mentre nel classamento catastale F/4 le unità in corso di definizione (non nuove costruzioni), edifici esistenti che possono o meno essere già accatastati e sui quali si sta intervenendo con dei lavori. Entrambe le categorie hanno carattere provvisorio, l'accatastamento avviene cioè con categoria fittizia per fini specifici (ad esempio per atti di compravendita prima della fine dei lavori o per la richiesta di un mutuo durante lo stato d'avanzamento dei lavori) ed il carattere temporaneo sta nel fatto che nell'arco di qualche mese si dovrebbe arrivare all'accatastamento finale con l'attribuzione della categoria e della rendita definitiva”.

Per queste ragioni, ad avviso della Corte, è palese l'errore commesso dai Giudici di primo grado, che: “per quanto concerne il riconoscimento del trattamento tributario agevolato c.d. prima casa, hanno erroneamente proceduto a ritenere equivalenti gli immobili in corso di costruzione o di definizione (che sono identificati al Catasto con classificazioni provvisorie F/3 ed F/4 per un periodo che va dai 6 ai 12 mesi sulla base del disposto della Circolare n.4/2009 dell'Agenzia del Territorio) agli immobili collabenti ai quali, diversamente, è attribuita una categoria catastale che classifica detti beni in modo durevole nel tempo”.

Sul punto si era già espressa sia l'Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 38/E del 12/08/2005, attraverso la quale era stato chiarito: “oggetto del trasferimento prima casa deve essere un fabbricato strutturalmente concepito per uso abitativo anche qualora sia in fase di costruzione al momento del rogito e cioè deve trattarsi di un immobile astrattamente idoneo a soddisfare le esigenze abitative, sia la giurisprudenza della Cassazione “per la quale caratteristica del fabbricato collabente e l'assoluta inidoneità a soddisfare esigenze abitative: si tratta di immobili che sono privi di qualunque forma di potenziale utilizzabilità per il possessore tanto che gli stessi sono iscritti in catasto senza attribuzione di rendita (Cass. n.17815 del 19/07/2017) e dunque fino a quando il fabbricato collabente risulterà così identificato in catasto, lo stesso non potrà in nessun modo essere soggetto ad imposizione né come fabbricato per la mancanza di base imponibile né come area edificabile”.

Vien infine richiamata la risposta all'interpello n. 357 del 03/08/2019, per la quale: “in considerazione della concreta utilizzazione del bene acquistato dal contribuente come propria abitazione, l'Amministrazione ha ribadito che l'immobile collabente non può essere equiparato all'immobile in corso di costruzione e/o definizione accatastato nelle categorie F/3 ed F/4 in quanto presenta delle caratteristiche funzionali al pieno soddisfacimento di esigenze abitative indi per cui risulta naturale la sua destinazione ad attuale e concreta utilizzazione (...) come propria abitazione a nulla rilevando la presenza di lavori non terminati, in corso o sospesi (a ciò rilevando che l'accatastamento nelle categorie F/3 ed F/4 è a carattere meramente transitorio)”.