News

Con Ordinanza n. 6384 del 10/03/2025, la Corte di Cassazione, in tema di ICI ha affermato che l'edificabilità di un'area, ai fini dell'applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, indipendentemente dall'approvazione dello stesso da parte della Regione e dall'adozione di strumenti urbanistici attuativi.

Precisazione che giunge a seguito dell'entrata in vigore dell'art. 11-quaterdecies, comma 16, del d.l. 30 settembre 2005, n. 203, convertito, con modificazioni, dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, e dell'art. 36, comma 2, del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, che hanno fornito l'interpretazione autentica dell'art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, stabilendo che "un'area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo."

La controversia in esame nasceva da un avviso di accertamento ICI, nel quale l'Ente impositore prendeva atto del mutamento della natura di un terreno agricolo (oggetto di accertamento) che veniva ricompreso in un comparto di area edificabile, senza che alla parte venisse mai comunicata questa modifica e che «(l)a stessa, peraltro, era intervenuta non per l'anno oggetto di accertamento, vale a dire per l'ICI del 2007, ma per l'anno successivo, a seguito della variazione urbanistica contenuta nel PUC del 2008».

E’ noto che l’art 31, comma 20, della legge 27 dicembre 2002, n. 289 stabilisce che i Comuni, quando attribuiscono ad un terreno la natura di area fabbricabile, ne danno comunicazione al proprietario a mezzo del servizio postale con modalità idonee a garantirne l'effettiva conoscenza da parte del contribuente.

Tuttavia, nelle motivazioni fornite, i giudici hanno rilevato che l’inosservanza da parte dell’Ente, “di non aver comunicato tale modifica”, non è sanzionatoria, sempre che non risulti pregiudicata la difesa del contribuente. (tra le tante: Cass., Sez. 5^, 17 maggio 2017, n. 12308; Cass., Sez. 5^, 11 maggio 2018, n. 11516; Cass., Sez. 5^, 8 marzo 2019, n. 6837; Cass., Sez. 6^-5, 17 febbraio 2021, n. 4118; Cass., Sez. 5^, 15 novembre 2021, nn. 34287 e 34289; Cass., Sez. Trib., 18 novembre 2022, n. 34014; Cass., Sez. Trib., 25 gennaio 2023, n. 2305; Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2024, n. 5894).

In sostanza, l’omessa comunicazione non inficia sulla validità e l’efficacia dell’avviso di accertamento emesso.

Il principio è valevole anche per l’IMU (Cass., Sez. Trib., 5 marzo 2024, n. 5894).