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Con Ordinanza n. 3094 del 02 febbraio 2024, La Corte di Cassazione ha ribadito quanto stabilito in materia di IMU e della possibilità di usufruire di eventuali esenzioni per i fabbricati classificati come beni merce.

Motivo del contendere è un avviso di accertamento IMU 2015, emesso dall’Ente, nei confronti di una società che si occupava di sviluppo di progetti immobiliari e che riteneva “implicita” la possibilità di poter beneficiare dell’esenzione dal versamento dell’imposta, avendo acquistato un’unità immobiliare al fine di poter ristrutturare e costruire nuove unità immobiliari da destinare alla vendita.

Nello caso specifico, infatti, la società aveva acquistato nel 2012 un complesso immobiliare industriale dismesso al fine di ristrutturarlo e, previo frazionamento, con intenzione di rivenderlo. Tale fabbricato risultava essere oggetto di proposta di intervento di riqualificazione che l’Ente stesso aveva approvato.

Nelle motivazioni di ricorso da parte della società si puntualizzava il fatto di aver acquistato un immobile con destinazione di vendita e che tale fatto potesse rientrare nell’ambito di applicazione dell’esenzione, trattandosi di bene merce acquistato al solo scopo della successiva rivendita, previa ristrutturazione, e, dunque, di un bene sostanzialmente improduttivo.

Già nel giudizio di primo grado la Corte di Giustizia tributaria aveva considerato non fondati i presupposti per cui si potesse considerare la società beneficiaria di agevolazioni previste dall’art 13 comma 9-bis del d.l. 6 dicembre 2011 n.201, per il solo fatto di essere acquirente di unità immobiliari destinate ad interventi di ristrutturazione (che non erano mai iniziati) e che l’agevolazione si correlava al dato oggettivo della costruzione di fabbricati destinati alla vendita.

La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso della società, ha ribadito che come stabilito dall’art 13 comma 9-bis del d.l. 6 dicembre 2011 n.201, «A decorrere dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall'imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati». Come reso esplicito dalla disposizione in esame, il regime di esenzione risulta connaturato ai «fabbricati costruiti» dall’impresa (altrimenti) soggetto passivo IMU, «destinati … alla vendita» e «fintanto che permanga tale destinazione»;

Nel caso specifico, i giudici hanno ritenuto si trattasse “di un fabbricato che risultava essere immesso nel mercato immobiliare a seguito di acquisto da parte della società e, seppur la circolazione commerciale del bene preordinata ad una successiva attività di costruzione, al momento del detto acquisto, non si aveva né l’esistenza di un fabbricato “costruito” dal soggetto passivo Imu, e destinato alla vendita, piuttosto che alla sua ristrutturazione edilizia, né la permanente (e documentata) destinazione alla vendita del bene stesso costruito”.

Si legge nelle motivazioni: “La destinazione alla vendita costituisce un mero intento perseguito dall’impresa che ancora non abbia realizzato il bene a detto fine destinato, così ponendosi al di fuori del perimetro di applicazione della norma, per di più in assenza di ogni obiettiva condizione di verificabilità dello stesso intento perseguito che finirebbe per connotare qualsiasi operazione commerciale volta all’acquisizione di fabbricati destinati alla (successiva) rivendita (che faccia seguito, o meno, all’attività di costruzione)”.

Da quanto stabilito nell’ ordinanza della Cassazione 3094 del 02 febbraio 2024, risulta necessario accertarsi dell’esistenza dei requisiti per poter considerare una società costruttrice come un soggetto passivo esente da IMU. Tali requisiti possono essere messi a conoscenza all’Ente soltanto attraverso la presentazione obbligatoria della dichiarazione IMU da parte dei soggetti passivi.

L’importanza della presentazione della Dichiarazione IMU, da parte dei soggetti proprietari di fabbricati cosiddetti beni merce, risulta fondamentale. Si ricorda che la stessa corte di Cassazione, con ordinanza 5190 del 17 febbraio 2022, ha affermato che la mancanza di presentazione della dichiarazione IMU fa perdere l’agevolazione per i beni merce posseduti dalle imprese edilizie destinati alla vendita, anche se il comune è a conoscenza dello stato degli immobili.

Si ricorda che anche l’attuale normativa vigente in materia di IMU, nello specifico all’art 1 comma 751 della legge 27 dicembre 2019 n.160, stabilisce “Fino all'anno 2021, l'aliquota di base per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, è pari allo 0,1 per cento. I comuni possono aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla fino all'azzeramento. A decorrere dal 1° gennaio 2022, i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, sono esenti dall'IMU.”