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L'aliquota IVA agevolata al 10% prevista dal n. 122 della tabella A parte III allegata al DPR 633/1972 è applicabile solo in caso di "uso domestico" e nel caso degli enti (pubblici economici) gestori di patrimonio di edilizia residenziale pubblica in proprio o per delega dei Comuni, che esercitano una attività commerciale, ancorché in regime di esenzione IVA, non si verifica mai l'utilizzo privato, salvo il caso in cui la fornitura di energia termica avvenga a favore di un condominio formalmente costituito o nel caso del condominio di "gestione", ovvero con attribuzione di un apposito codice fiscale. E' questo il chiarimento fornito dalla Risposta n. 460/2021 che torna sull'applicabilità dell'aliquota IVA al 10% per le forniture di energia ad edifici ad utilizzo collettivo, compresi scuole ed asili, per i quali però la rilevanza IVA dei proventi, anche se in regime di esenzione, preclude l'aliquota agevolata.

Nel caso di ex IACP, o ATER, le Aziende, agendo nella loro veste di ente pubblico economico - in quanto gestore di un patrimonio di edilizia residenziale di proprietà e, previa sottoscrizione di apposita delega, di un patrimonio di edilizia residenziale pubblica di proprietà dei Comuni - assume una propria soggettività passiva ai fini dell'IVA e deve assoggettare ad imposta le locazioni, ancorché in regime di esenzione o imponibilità, a seconda del regime.

Tale attività commerciale preclude l'applicazione dell'aliquota agevolata di cui al n. 122), della Tabella A, parte terza, del d.P.R. n. 633 del 1972 - relativa all'utilizzo c.d. "domestico" - anche nell'ipotesi in cui si considerasse l'Azienda quale soggetto proprietario e gestore di strutture a carattere collettivo. Ciò in quanto in merito all'utilizzo dell'energia termica diretta a soddisfare i fabbisogni di ambienti a carattere collettivo, affinché possa verificarsi il presupposto dell'uso domestico, è necessario che l'ente gestore di dette strutture non svolga un'attività di natura commerciale e rilevante, quindi, ai fini dell'IVA.

Ne consegue l'applicazione dell'aliquota ordinaria del 22 per cento alle forniture di energia termica effettuata direttamente nei confronti dell'Azienda, ovvero quando questa risulta intestatario dell'utenza per la fornitura dell'energia termica, sia in fabbricati interamente di sua proprietà e sia in fabbricati composti da unità immobiliari della stessa Azienda e di proprietà di terzi per i quali non si è proceduto alla formale costituzione del condominio.

In entrambe le ipotesi, infatti, la fornitura di energia termica viene effettuata direttamente nei confronti dell'Azienda che, come detto, rappresenta un soggetto giuridico distinto dai consumatori finali e che svolge oggettivamente un'attività di locazione rientrante nel campo di applicazione dell'IVA, seppur in regime di esenzione. Ciò anche se questo comporta, di fatto, un aumento del costo dell'energia per gli assegnatari, per i quali - negli immobili interamente di proprietà dell'Azienda e nei condomini minimi (privi di amministratore condominiale), l'Azienda fattura pro quota il costo anticipato sia agli assegnatari degli alloggi di edilizia residenziale pubblica sia agli altri condomini.

Diversamente, per i condomini formalmente costituiti e con proprio codice fiscale, ai corrispettivi per la fornitura dell'energia termica potrebbe essere applicata l'aliquota IVA nella misura agevolata del 10 per cento, a condizione che ricorrano i requisiti richiesti dalla disposizione di cui al numero 122 (cfr. circolare 29 ottobre 1977, n. 59 e risoluzione 15 dicembre 2004, n. 150). Tale costo è poi ripartito pro - quota (IVA compresa) sulla base del regolamento condominiale. Tale principio vale anche nel caso della cd. autogestione, consentita da normativa regionale, in base al quale l'Azienda può organizzare con gli assegnatari degli alloggi un meccanismo di autogestione dei servizi accessori alla locazione e degli spazi comuni. In tal caso, l'Azienda ha la potestà di delegare al suddetto meccanismo di autogestione il governo del servizio di fornitura del teleriscaldamento e servizi connessi, con attribuzione di un apposito codice fiscale alla gestione autonoma.

Costituendo la forma giuridica dell'autogestione, come sopra definita e regolamentata, un "condominio di gestione", pur non potendosi configurare un " condominio ordinario", per le differenze sopra evidenziate, la stessa avrebbe un rapporto diretto con la società fornitrice, in merito sia alla determinazione del costo del servizio di fornitura dell'energia termica sia al relativo controllo sull'operato della stessa società fornitrice.