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Nella Risposta n 451/2023 l’Agenzia delle Entrate torna nuovamente ad affrontare il tema del regime agevolativo di cui all'articolo 32, comma 2, del d.P.R. 29 settembre 1973, n. 601 - per effetto del rinvio allo stesso operato dall'articolo 20, comma 1, della legge 28 gennaio 1977, n. 10 - ad un atto di trasferimento immobiliare oggetto di un'opzione a favore di un Comune contenuta in un Accordo di programma.
In particolare, l’Agenzia nega il trattamento di favore alla cessione di una porzione di area che si qualifica come una “mera compravendita” nell’ambito dell’Accordo in quanto oggetto di una facoltà di opzione a trasformazione urbanistica compiuta.

Come noto, l'articolo 20 della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (recante ''Norme per la edificabilità dei suoli'') dispone al primo comma che: “Ai provvedimenti, alle convenzioni e agli atti d'obbligo previsti dalla presente legge si applica il trattamento tributario di cui all'articolo 32, secondo comma, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 601”, ovvero l'imposta di registro in misura fissa e l'esenzione dalle imposte ipotecaria e catastale. Il comma 2 del medesimo articolo 20, inserito dall'articolo 1, comma 88, della legge n. 205 del 2017 dispone che: “Il trattamento tributario di cui al primo comma si applica anche a tutti gli atti preordinati alla trasformazione del territorio posti in essere mediante accordi o convenzioni tra privati ed enti pubblici, nonché a tutti gli atti attuativi posti in essere in esecuzione dei primi”.

Nel caso di specie, l’Ente ha sottoscritto un Accordo di Programma per l'attuazione del Programma di riqualificazione Urbana del Comparto tra i soggetti pubblici interessati (Comune, Provincia, Regione) ed il soggetto attuatore (una s.r.l.) e successivi atti integrativi dello stesso. In questi, si prevedeva la facoltà (opzione) di acquistare all'interno del Comparto, ad un prezzo predeterminato al metro quadrato, una superficie utile per circa mq. 620, prevedendo espressamente che il corrispettivo del trasferimento possa essere assolto dal Comune anche tramite l'utilizzo di crediti vantati da quest'ultimo a qualsiasi titolo verso il soggetto attuatore.

Il Comune intende esercitare l’opzione e il notaio rogante ritiene che la cessione possa rientrare nel regime agevolato perché “senza il trasferimento immobiliare rappresentato non sarebbe possibile dare compiutamente seguito alla trasformazione urbanistica del territorio come risultante dall'accordo di programma”.

E’ però di diverso avviso l’Agenzia delle Entrate. Per l’amministrazione finanziaria il futuro atto di trasferimento degli immobili non appare idoneo a realizzare direttamente e immediatamente la funzione di trasformazione del territorio nel senso sopra delineato, anche se l'evento negoziale rappresentato è inserito nell'Accordo stipulato tra l'ente territoriale e il soggetto attuatore. L’atto si configura come una ''mera'' compravendita immobiliare che, pur interessando un soggetto pubblico, segue uno schema negoziale di carattere privatistico. Inoltre, al momento dell'acquisizione della superficie la trasformazione urbanistica del territorio è già compiuta e l'acquisizione in esame si atteggia quale facoltà contrattuale dello stesso Comune, nell'ottica del più ampio scambio negoziale.

L'Agenzia ribadisce che l'agevolazione fiscale in oggetto ha lo scopo di favorire quei trasferimenti destinati alla trasformazione urbanistica del territorio effettuati senza intenti speculativi, che svolgano una funzione ripartitoria e distributiva delle posizioni coinvolte e non una tipica funzione di scambio negoziale. Esulano, dunque, dall'ambito applicativo della norma tutte quelle operazioni negoziali che, pur entrando a far parte di una più ampia programmazione di natura pubblicistica realizzano, di fatto interessi meramente individualistici (cfr. risoluzione 11 gennaio 2019, n.1/E). Di conseguenza, la conclusione cui giunge l’Agenzia è che l'atto di trasferimento in commento non sia riconducibile all'ambito applicativo dell'agevolazione prevista dall'articolo 20, comma 2, della legge n. 10 del 1977.